三四线楼市短期回暖库存仍高企楼市调控须分而治之

2018年10月13日 来源:

今年3月以来,一场严格的楼市调控风潮席卷全国,数十个城市出台了上百次房地产调控政策。值得注意的是,本轮出台调控政策的城市不断扩容,从北上广深等一线城市,到南京、杭州、青岛、厦门等热点二线城市,再到环京、环沪、环深、甚至环合肥、环厦门等热点城市周边的三四线城市,调控政策不断加码。

在一二线热点城市调控已趋“顶配”的背景下,三四线城市的住宅市场出现了明显的回暖迹象。然而,一些业内人士认为,多数三四线城市仍面临居民购买力、人口、产业竞争力不足等问题,去库存前景似乎并不乐观。

热点城市楼市降温三四线城市楼市回暖

3月以来,数十个城市出台了上百次房地产调控政策。值得注意的是,本轮出台调控政策的城市不断扩容,从一二线城市扩围至环热点城市的三四线城市,调控政策不断加码。

此轮调控中,一二线城市从限购、限贷、限价和限售等“四限”入手,调控力度空前,趋向“顶配”。在此背景下,一二线热点城市成交量锐减,三四线城市的住宅市场出现了明显的回暖迹象,一些强三四线城市的楼市甚至出现了供销两旺的景象。

国家统计局数据显示,今年一季度房地产开发投资完成额同比增长9.1%,增速较上一季度略有提升;新开工面积同比增长11.6%,上个季度的新开工面积则同比增长10.4%。行业分析人士指出,一季度房地产开发投资再度小幅增长,热销三四线城市补库存是重要原因。

多位业内人士认为,在热点城市受政策压抑之下,三四线城市会迎来良机。中金公司发布的报告预测,三四线城市2017年上半年仍将表现强劲,销售均价有望同比增长5%-10%,销售面积同比增长10%-15%。

今年一季度的数据佐证了以上观点。中国指数研究院的数据显示,2017年季度,一线城市新房成交量同比下降16.3%,三线城市则同比增长了35.84%。北京从“317新政”出台一个月后,房价出现18个月来的首次环比下跌;而多个三四线城市新建住宅价格却环比大涨,如广东清远3月房价环比上涨了18.28%,位列环比涨幅榜,福建漳州房价也环比上涨了15.76%。

福州大学房地产研究中心主任王阿忠认为,热点城市严厉的调控措施,使得部分资金出现外溢,而目前国内大部分三四线城市的地产开发商均以消化库存、回笼资金的策略为主,新增库存极少,加之政策上也有所倾斜,使得一些三四线城市的去库存效果良好。

分化特征明显三四线城市库存依然高企

有别于一二线热点城市调控趋向“顶配”的方式,记者梳理相关调控政策发现,面对限购带来的需求外溢,一些三四线城市的调控在“活”与“火”之间寻求平衡。如赣州在调控中并未实施全域限购,而是选择在中心城区稳步推进,对非本市户籍居民家庭的缴纳社保或个税年限有一定限制,缴纳持续时间要求并不高。

“部分三四线城市限购说明其进入了去库存和控房价双轨并行的模式,但去库存依然是三四线城市的核心要务,限购也主要是针对局部区域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

并不是所有三四线城市都受到热捧。一位闽系房企投资部人士向《经济参考报》记者表示,三四线城市可分为两类,目前楼市火热的三四线城市有两个特征,一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中,二是位于一线城市周边,受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。

对多数三四线城市来说,去库存任务仍然艰巨。国家统计局公布的数据显示,今年3月末,商品房待售面积68810万平方米,比2月末减少1745万平方米。“从数据上来说,库存量依然很大,对大部分房屋供需比偏高的城市,尤其对库存积压严重的三四线城市来说,去库存任务依然艰巨。”严跃进说。

苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙认为,三四线城市去库存前景并不乐观,其原因可能有以下四方面:其一,三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感;其二,三四线城市的人口流入、产业结构、区位、居民收入水平等影响房价关键因素的劣势明显;其三,一二线城市不动产的投资和金融属性较强,三四线城市不动产主要是消费属性,投资和金融属性与一二线城市差距巨大;其四,相对于一二线城市,三四线城市土地财政问题更为突出,土地的无限量供应不但使得房价上涨不可持续,相反还可能进一步加大库存量。

去库存并行抑房价调控须分而治之

对于三四线城市楼市的回暖,一些业内人士认为主要是受政策驱动,从人口、财富和其他经济发展因素来看,这种回暖很难长期持续。

“实际上,部分三四线城市房价出现上涨是阶段性的,三四线城市价格上涨并非由内在发展力量作支撑,而仅仅因一二线城市限购刺激外溢需求,那么这种房价上涨和销售繁荣是难以持续的。”中原地产首席分析师张大伟认为。

一些业内人士认为,目前对于三四线城市,楼市调控决不会像过去那样大水漫灌,要因地施策。针对个别房价存在较大上涨压力的强三四线城市,应实行限购等手段控房价,打击投机需求,而去库存压力大的城市将继续实行去库存政策。

对于多数三四线城市来说,去库存仍是持久战。今年以来,一些三四线城市推出升级版去库存政策。记者注意到,今年以来四川、山东、湖南等很多省份依然将去库存作为工作的重点。近期,四川省资阳市发布的“购房奖励”政策颇为引人注目。

3月初,资阳市政府提出目标:年底商品住房库存量下降10%。当地明确,对2017年1月1日至12月31日期间在资阳中心城区购买商品房的购房人,给予住房每套12000元、车库每个2000元的奖励。此外,山东潍坊市、湖南湘潭等地也发布了去库存现金补贴措施。

除了从需求端入手,还要从供给端发力,比如控制新建住宅的数量,改善住房供给结构。同时促进租赁市场专业化,因地施策进行房地产调控。

从长期来看,去库存要和产业发展相结合。“库存积压的根本原因是产业结构和人口结构出现了趋势性的变化,三四线城市产业发展不充分,没有就业机会,吸引不了人口。所以如果不解决产业发展的问题,去库存的效果就较为有限。”严跃进说。

对于个别房价存在较大上涨压力的强三四线城市,一些专家认为,这些城市在实行限购的同时,土地供应也要相对紧缩,防止再次出现供给严重大于需求的局面。“消化、盘活存量仍是主要的。”严跃进说。

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